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이름:김세진

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2024년 1월 <바이블 부동산경매>

김세진

창원고등학교와 경남대학교 법학과를 졸업하고 창원대학교 일반대학원 경영학박사를 취득하였다. 공인중개사, 국제공인재무설계사(CFP), 증권·펀드·파생상품투자상담사 등의 자격을 보유하고 있다. 부동산개발회사 (주)미래건설에서 부산·경남권역 개발사업을 담당하였다. 창신대학교 부동산금융학과 외래교수, 창원대학교 미래융합대학 창업자산융합학부 겸임교수를 역임하였다. 현재 부동산투자 및 개발회사인 (주)리얼코드의 대표이사이다.
작가의 저서로 부동산경매 권리분석과 배당 실무(비즈프레스, 2017), 자산관리 이론과 실제(공저, 탑북스, 2019), 바이블 부동산경매 권리분석과 배당 실무지침서(비즈프레스, 2024), 바이블 부동산경매 실제 사례 223선(비즈프레스, 2024) 등이 있다.  

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저자의 말

<바이블 부동산경매> - 2022년 5월  더보기

머리말 「부동산경매 권리분석과 배당 실무」책을 2017년 7월 출간한 이후 어느덧 5년 가까운 시간이 흘렀다. 「부동산경매 권리분석과 배당 실무」는 부동산경매 입문자와 전문가 모두 체계적이고 효율적인 부동산경매 학습을 위하여 선보인 책이다. 그 동안 아껴주고 성원해 주신 독자 여러분에게 감사의 뜻을 전하고 싶다. 이 책은 「부동산경매 권리분석과 배당 실무」를 다듬으며 개정된 법률에 따른 내용을 반영하고 관련 사례도 개정된 법률에 따라 수정하였다. 그리고 저자가 전달하고 싶었던 내용과 학습에 도움이 되는 새로운 사례와 판례를 추가하였다. 먼저 2021.1.1. 개정 시행된 국세징수법이 국세 징수 절차에 관한 전체적인 편제를 개편하고 적용상의 혼란을 초래할 수 있는 용어 등을 명확히 하여 일관성 있게 정비됨에 따라 개편된 조문 편제와 변경된 용어를 반영하였다. 이외 주택임대차보호법, 국세기본법 등 다른 법률의 개정사항을 반영하였다. 전세권의 불완전한 말소기준권리 성격과 관련하여 계속 논의되었던 전세권자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인 경우 배당요구로 인하여 주택임대차보호법상 대항력을 상실하는지 여부에 대하여 판례의 입장 변화(대법원 2008.8.21, 자, 2008마212, 결정과 대법원 2010.7.26, 자, 2010마900, 결정)에 대한 내용과 이에 대한 사례를 추가하였다. 유치권과 관련하여 경매절차에서의 유치권의 폐해에 대한 내용과 유치권에 의한 경매에 대한 내용을 추가하였다. 배당사례와 관련하여 주택임대차보호법상 소액임차인의 요건과 최우선변제금액이 2018.09.18. 과 2021.05.11. 에 두차례 변경됨에 따라 변경된 내용과 요건에 따라 사례를 추가, 변경하였다. 또한 앞서 출간시 누락되었던 임차보증금이 상가건물 임대차보호법을 초과하는 경우에도 대항력의 적용을 받을 수 있게 되었던 내용과 이에 대한 사례를 추가하였다. 이외에 전세권자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인 경우 대항력을 행사할 수 있는지 여부에 대한 사례를 추가하였다. 부동산경매는 사법상 매매의 성격을 가진다. 매수인과 소유자인 채무자 간의 매매의 성격을 가진다. 즉 부동산경매를 통한 부동산투자는 일반적인 부동산 투자와 다를 바가 없다. 부동산투자는 거래금액이 높고 법적 규제가 복잡하며 이외 다양한 위험성을 내포하고 있다. 따라서 부동산투자 실패시 정신적 고통과 경제적 손실은 이루 말할 수 없다. 그러므로 권리분석의 넓은 의미에서 경매 대상 부동산의 가치 내지 수익성을 분석할 수 있는 경제적 권리분석을 할 수 있는 능력을 먼저 길러야 한다. 그러한 다음 대상 부동산의 법률적 권리분석을 하여 불측의 손해를 미연에 방지하여야 할 것이다. 경매에서 논의되는 권리분석은 주로 법률적 권리분석을 의미하고 이 책 또한 그에 대한 내용이다. ‘우공이산(愚公移山)’, ‘마부작침(磨斧作針)’이라는 말이 있다. 한 가지 일을 끝가지 밀고 나가면 언젠가는 목적을 달성할 수 있다. 작금(昨今)의 시대가 박학다식(博學多識)한 사람이 각광받는 시대라고 라고 하지만 박학다식도 자신이 가진 전문능력이 토대가 되어야 한다. 다방면을 알아도 얕은 지식으로 투자하는 것은 정말 위험하다. 부동산투자의 다양한 방법 중에서 부동산경매의 전문능력을 강화하여야 한다. 연간 전국법원에 접수되는 부동산경매 사건은 약 93,000건에 이른다(법원행정처가 발간한 ‘2021 사법연감’에 따르면 2020년 전국법원에 접수된 부동산경매 사건은 강제경매 35,748건, 임의경매 57,040건으로 총 92,788건이다). 한해 접수되는 부동산경매 사건만 이 정도인데 굳이 다른 부동산 물건에 눈을 돌릴 필요가 없다. 이렇게 많은 사건 중에서 투자 대상을 골라 현장조사와 철저한 권리분석를 한다면 상당한 경제적 이익을 얻을 수 있을 것이다. 권리분석에 대한 설명과 다양한 배당 사례를 만드는데 많은 노력을 기울였다. 이러한 노력이 결실을 이루어 부동산경매 실무의 지침서 역할이 될 수 있으면 좋겠다. 이 책이 나오기까지 많은 도움을 주신 추일재 대표님께 감사의 마음을 전한다. 고인이 되신 어머니, 아버지, 장모님에게 죄송하고 감사한 마음 전한다. 장인어른의 무병장수를 기원하고 세상에서 가장 소중하고 예쁜 딸 라희, 도은이에게 사랑하는 마음 전한다. 힘들고 어려운 시기에도 라희, 도은이를 착하고 바르게 보살피고 키워준 아이들 엄마에게도 고맙고 많은 보탬을 주지 못하여 미안한 마음 전한다. 2022년 5월

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